Problemy prawne nieruchomości

kancelaria adwokacka warszawa dr Iwona Zielinko

NIERUCHOMOŚCI PROBLEMY OD A DO Z

nieruchomosci

Nasza Kancelaria świadczy pomoc prawną w zakresie szeroko rozumianego prawa nieruchomości. Sprawy dotyczące nieruchomości często obejmują spory sądowe prowadzone przez wiele pokoleń. Są to sprawy zawiłe, których rozwikłanie wymaga nie tylko znajomości szeregu zmieniających się jak w kalejdoskopie przepisów prawa, ale również rozległego doświadczenia, pozwalającego obrać strategię, dającą jak największe szanse na sukces. Niewłaściwe wytyczona strategia może przekreślić w ogóle szanse na skuteczne dochodzenie swoich racji, dlatego warto zaufać profesjonalistom. W naszym zespole mamy osoby bardzo doświadczone, nawet doktora nauk prawnych z 35-letnim stażem w zakresie prawa nieruchomościowego, znającego kruczki prawne, pozwalające wygrywać trudne procesy.

Z praktyki widzimy, że w prowadzeniu sporów dotyczących nieruchomości korzystanie z wiedzy i doświadczenia Kancelarii Adwokackich nie jest w naszym społeczeństwie normą. Zbyt często wybieracie się Państwo po pomoc do adwokata dopiero, gdy przepisy prawa wprowadzają przymus adwokacki, czyli na etapie skargi kasacyjnej. I bardzo często jest już za późno… Na etapie skargi kasacyjnej na pewno jest za późno na profesjonalne przeprowadzenie postępowania dowodowego, które przesądza o tym, kto wygra proces. Na tym etapie można jednak wyłuskać rażące naruszenia prawa, jakich dopuścił się Sąd drugiej instancji, dające szansę na wygranie skargi kasacyjnej. Należy pamiętać, że opracowanie takiego pisma jak skarga kasacyjna wymaga najwyższego kunsztu prawniczego i tylko bardzo wykształcony i posiadający wieloletnie doświadczenie adwokat jest w stanie skutecznie podołać takiemu wyzwaniu. W naszej praktyce w prowadzeniu tego typu spraw spotykaliśmy przypadki, kiedy Państwo – opracowując samodzielnie, bez pomocy adwokata – apelację sporządzili ją w taki sposób, że zablokowali sobie szanse na wniesienie skargi kasacyjnej! Konkluzja jest taka, że z doświadczonym adwokatem zawsze mają Państwo 30% więcej szans na skuteczne dochodzenie swoich racji.

DZIAŁEM TYM KIERUJE U NAS DR NAUK PRAWNYCH Z 35-LETNIM DOŚWIADCZENIEM.
ABSOLUTNIE MISTRZOWSKIE DOŚWIADCZENIE W NIERUCHOMOŚCIACH!!!


Adwokat dr Iwona Zielinko w „Dzień Dobry TVN”. 27.10.2016 r.

Adwokat Dr Iwona Zielinko

NIERUCHMOŚCI W KŁOPOTACH PRAWNYCH

Z nieruchomościami wiąże się szereg zagadnień i problemów prawnych, a rozwiązanie niemal każdego z nich jest uzależnione od rodzaju prawa do nieruchomości – własność i współwłasność, użytkowanie wieczyste i współużytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem, służebność osobista lub gruntowa, prawa z hipoteki, ciężary i ograniczenia ciążące na nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, a stosunkowo nieznanym jeszcze szerzej prawem do nieruchomości jest timeshare (potocznie nazywany wakacyjnym prawem do nieruchomości). Odrębną kategorię zagadnień stanowią umowy związane z nieruchomościami i wynikające z nich prawa i obowiązki stron, a zwłaszcza tzw. umowy deweloperskie i umowy timesharingu, uregulowane odrębnymi ustawami.

Wielu problemów nastręcza zniesienie współwłasności i podział nieruchomości między osoby uprawnione, a w tym wzajemne spłaty, zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość, roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Przy dokonywaniu podziału nieruchomości należy przestrzegać warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz – co jest często zmorą współwłaścicieli dokonujących między sobą podziału nieruchomości gruntowej – obligatoryjny dostęp do drogi publicznej każdej z działek powstałych po podziale.

Kolejne, jakże istotne zagadnienie, to wycena nieruchomości, a zwłaszcza dokonywana w postępowaniu sądowym oraz egzekucyjnym. Teoretycznie każdą opinię biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego można podważyć, ale skuteczne podważenie wymaga wiedzy specjalistycznej i doświadczenia w umiejętnym sformułowaniu zarzutów wobec opinii i udowodnieniu ich zasadności. Mieliśmy w pewnej sprawie do czynienia z zaniżoną naszym zdaniem wyceną niewielkiej działki leśnej. Policzyliśmy więc drzewa według gatunków i orientacyjnego ich wieku,

na tej podstawie zażądaliśmy sporządzenia opinii uzupełniającej i w wyniku naszych działań w kolejnej opinii wartość tej działki była pięciokrotnie wyższa. W innej sprawie nasz Klient był zdania, że biegły zaniżył wartość zbiorów jabłek w sadzie jabłoniowym i oczekiwał od nas podważenia opinii.

Na podstawie zdjęć Klienta policzyliśmy ilość sztuk jabłek na drzewach i ustaliliśmy, że biegły ponad dwukrotnie zawyżył wartość zbioru, zatem ryzykowne było podważanie tak korzystnej dla Klienta opinii. W kolejnej sprawie Klient zwrócił się do nas o pomoc, ponieważ nie miał pieniędzy na zasądzoną od niego spłatę, wynikłą z podziału nieruchomości. Mało kto sprawdza poprawność obliczeń dokonywanych przez sądy. Zrobiliśmy to, bo z reguły to robimy, po czym okazało się, że sąd bazując na opinii biegłego, popełnił błąd polegający na​ niepoprawnej kolejności działań arytmetycznych. Dzięki naszej skrupulatności Klient miał do spłaty kwotę o 60% niższą.

We wszelkich sprawach, w tym również związanych z nieruchomościami, konieczna jest znajomość i korzystanie z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. To szczególna umiejętność, bowiem linie orzecznicze ulegają zmianom i trzeba te zmiany śledzić na bieżąco. Również sama treść orzeczeń jest skomplikowana, należy więc umieć je czytać ze zrozumieniem zawartych w nich wywodów prawnych. Przeciwnik procesowy jednego z naszych klientów powołał się na dwa orzeczenia Sądu Najwyższego i na ich podstawie skonstruował uzasadnienie swoich racji. Niestety albo nie zrozumiał albo nie doczytał do końca uzasadnień tych orzeczeń i za naszą sprawą jego twierdzenia procesowe rozpadły się jak domek z kart.

Ze wszystkimi przedstawionymi wyżej problemami mamy do czynienia często, stąd nasze rozległe doświadczenie dzięki dyskretnemu urokowi codzienności.

Adwokat Dr Iwona Zielinko


JAKIE KONSEKWENCJE W SFERZE PRAWNEJ RODZI MAŁŻEŃSTWO ?

10

Małżeństwo kojarzy nam się przede wszystkim ze związkiem dwojga kochających się osób, którzy zapragnęli założyć rodzinę i trwać przy sobie na dobre i na złe. Jednak nie należy zapominać, że jest to przede wszystkim instytucja prawna, która wywołuje skutki zarówno w sferze osobistej, jak i w sferze majątkowej i powoduje powstanie różnego rodzaju więzi pomię- dzy małżonkami, wzajemnych praw oraz obowiązków.

Do katalogu praw i obowiązków należą m. in. obowiązek wspólnego pożycia, wzajemnej pomocy, wierności, współdziałania dla dobra założonej rodziny,

wspólnego rozstrzygania o istotnych sprawach rodziny, przyczyniania się według sił i możliwości do zwiększania majątku, który może posłużyć do wychowania wspólnych dzieci. Co jest istotne – małżonkowie mają równe prawa i obowiązki w małżeństwie.

Odnosząc się do sfery majątkowej, należy wskazać, że z chwilą zawarcia małżeństwa (jeśli małżonkowie nie podpisali intercyzy) powstaje z mocy ustawy wspólność majątkowa, co oznacza, że przedmioty majątkowe nabyte po tym czasie przez małżonków lub jednego z nich, takie jak nieruchomość, samochód, meble, telewizor, czy nawet wynagrodzenie za pracę wchodzą do majątku wspólnego małżonków. Oprócz majątku wspólnego istnieją też majątki osobiste męża i żony, w skład których wchodzą dobra nabyte przez nich przed ślubem. W trakcie trwania małżeństwa do majątku osobistego również można zaliczyć przedmioty otrzymane w drodze darowizny czy dziedziczenia lub przedmioty nabyte w celu zaspokojenia osobistych potrzeb.

Dodatkowo trzeba liczyć się z tym, iż po zawarciu małżeństwa część czynności prawnych, takich jak dokonanie darowizny, sprzedaż wspólnego domu może być dokonana tylko za zgodą obojga małżonków.

Ponadto, zawarcie małżeństwa powoduje, że pomiędzy małżonkami powstaje obowiązek alimentacyjny.

Adwokat dr Iwona Zielinko


JAK UZYSKAĆ ROZDZIELNOŚĆ MAJĄTKOWĄ ? CZY LEPIEJ U NOTARIUSZA CZY W SĄDZIE ?

Rozdzielność majątkową można uzyskać przed zawarciem małżeństwa oraz w jego trakcie w drodze umowy majątkowej podpisywanej przez mał- żonków w obecności notariusza lub też na drodze postępowania sądowego. Które rozwiązanie jest korzystniejsze?

Warunkiem wprowadzenia rozdzielności majątkowej w drodze umowy zawartej przed notariuszem jest zgodne działanie współmałżonków. Jeśli jeden z małżonków nie wyrazi zgody na ustanowienie rozdzielności, to w takiej sytuacji notariusz jest bezradny, bowiem nie może on wprowadzić rozdzielności tylko na podstawie żądania jednego z małżonków. Małżeńska umowa majątkowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie jest nieważna. Można w niej określić dowolny termin, od kiedy będzie obowiązywała – może to być nawet data wsteczna. W praktyce najczęściej zawierane są umowy wchodzące w życie z dniem ich zawarcia.

Ustanowienia rozdzielności majątkowej przez Sąd można domagać się wówczas, gdy między małżonkami nie ma zgody co do tej kwestii, są skonfliktowani i nie można tego zrobić w drodze umowy przed notariuszem. Żądanie takie musi być uzasadnione ważnymi powodami. Obowiązujące przepisy nie definiują pojęcia „ważne powody”.

W praktyce będą to sytuacje natury majątkowej, polegające na: trwonieniu majątku wspólnego na skutek hulaszczego trybu życia, alkoholizmu, rażącej niegospodarności itp., uchylaniu się od pomnażania i utrzymywania substancji majątku wspólnego albo też zatrzymaniu tego majątku wyłącznie dla siebie i niedopuszczeniu współmałżonka do korzystania z niego. Mogą to być także okoliczności natury niemajątkowej, np. faktyczna separacja małżonków, zaistnienie podstaw do domagania się rozwodu itp. Ważnych powodów nie stanowią natomiast okoliczności niezawinione przez małżonka bądź niezależne od jego woli, np. długotrwała choroba. Zniesienie wspólności majątkowej może nastąpić tylko w czasie trwania małżeństwa, gdy istnieje między małżonkami wspólność majątkowa.

Rozdzielność majątkowa powstaje z dniem oznaczonym w wyroku, który ją ustanawia. W związku z tym sąd ma obowiązek w sentencji wyroku oznaczyć dokładnie datę (dzień, miesiąc, rok), w której powstanie rozdzielność majątkowa. Może to być data wcześniejsza od dnia wyroku, a w wyjątkowych wypadkach sąd może ustanowić rozdzielność majątkową nawet z dniem wcześniejszym niż dzień wytoczenia powództwa, w szczególności jeżeli małżonkowie żyli w rozłączeniu. Będą to jednak sytuacje wyjątkowe, ponieważ wówczas sąd ma także na względzie ochronę interesu wierzycieli każdego z małżonków. Po orzeczeniu przez sąd rozdzielności majątkowej, każde z małżonków może domagać się, aby podziału ich majątku wspólnego dokonał sąd w specjalnym postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami. Sądowego podzia- łu majątku wspólnego można domagać się zawsze wtedy, gdy pomiędzy małżonkami nie ma porozumienia co do sposobu rozdzielenia składników majątkowych. Może to też nastąpić wtedy, kiedy małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, a jednak nie są zgodni co do podziału majątku wspólnego.

Adwokat dr Iwona Zielinko


CZY ROZDZIELNOŚĆ MAJĄTKOWA I PODZIAŁ MAJĄTKU TO TO SAMO ?

Pojęcie rozdzielności majątkowej i podział majątku ściśle się ze sobą łączą, jednak nie są tożsame. Obie umowy można jednak podpisać podczas jednej wizyty u notariusza, najpierw o rozdzielności, potem o podziale majątku.

Rozdzielność majątkową można wprowadzić podpisując intercyzę przed notariuszem. Oznacza to sytuację, że wszystko co jeden z małżonków kupi po podpisaniu intercyzy wchodzi w skład jego majątku osobistego i każdy zarządza swoim majątkiem osobistym samodzielnie, a majątek wspólny nie istnieje. Można też przyjąć inne rozwiązania niż wspólnota ustawowa, którą można rozszerzyć lub ograniczyć.

Jeżeli małżeństwo postanawia następnie wziąć rozwód lub separację, zawsze można porozumieć się przed rozwodem i polubownie dokonać podziału majątku wspólnego.

polubownie dokonać podziału majątku wspólnego. Istnieje ponadto możliwość ustanowienia rozdzielności majątkowej są- downie, na wniosek jednej ze stron i nawet bez zgody drugiej strony, ale tylko z istotnych przyczyn. Podział majątku po rozwodzie dokonywany jest zawsze przez złożenie wniosku, w którym wskazuje się podstawę prawną ustania wspólnoty małżeńskiej i opisuje majątek podlegający podziałowi. O podział majątku po rozwodzie można wystąpić nawet kilka lat po jego uzyskaniu, albowiem prawa do udziału we wspólnym małżeńskim majątku nie ulegają przedawnieniu.

Adwokat dr Iwona Zielinko


CZY LEPIEJ DOKONAĆ PODZIAŁU MAJĄTKU U NOTARIUSZA CZY PRZED SĄDEM ?

Należy pamiętać, że podział majątku w trakcie trwania wspólnoty majątkowej nie jest możliwy! Można go jednak przeprowadzić podpisując intercyzę – umowę majątkową małżeńską. Istnieją dwa sposoby na ustanowienie rozdzielności majątkowej:

• na drodze postępowania sądowego,
• w drodze umowy w formie aktu notarialnego.

Które rozwiązanie jest korzystniejsze? Na wstępie warto podkreślić, iż od momentu podpisania intercyzy każdy z małżonków ma swój majątek osobisty, ponadto istniejący dotychczas majątek wspólny podlega podziałowi na równe części, chyba że strony postanowią inaczej. Kiedy dochodzi do rozwodu lub separacji, a małżonkowie dokonują podziału majątku, bardzo trudno jest niekiedy ustalić, co stanowi majątek wspólny, a co nie. Umowa majątkowa małżeńska oznacza, że w razie czego sąd nie musi przeprowadzać podziału majątku wspólnego, gdyż wszystkie ustalenia zawarte są w umowie, a i podział majątku został już dokonany

Jeżeli małżeństwo postanawia wziąć rozwód lub separację, a do tej pory obowiązywała w nim wspólnota majątkowa, zawsze można porozumieć się przed rozwodem i polubownie dokonać podziału majątku wspólnego. Naturalnie pierwszym krokiem będzie ustanowienie rozdzielności w formie aktu notarialnego, a potem umowny podział majątku. Na dobrą sprawę obie umowy można podpisać podczas jednej wizyty u notariusza, najpierw o rozdzielności, potem o podziale.

Istnieje ponadto możliwość ustanowienia rozdzielności majątkowej są- downie, na wniosek jednej ze stron i nawet bez zgody drugiej strony, ale tylko z istotnych przyczyn. Podział majątku po rozwodzie dokonywany jest zawsze przez złożenie wniosku, w którym wskazuje się podstawę prawną ustania wspólnoty małżeńskiej i opisuje majątek podlegający podziałowi. O podział majątku po rozwodzie można wystąpić nawet kilka lat po jego uzyskaniu, albowiem prawa do udziału we wspólnym małżeńskim majątku nie ulegają przedawnieniu.

Każdy z pewnością zdaje sobie sprawę, iż podział majątku jest skomplikowanym procesem, wymagającym znajomości przepisów prawa i procedury cywilnej, zatem powinniśmy rozważyć skorzystanie z pomocy profesjonalnego, doświadczonego pełnomocnika, a zwłaszcza w sytuacji, gdy podział majątku odbywa się na drodze postępowania sądowego. Być może uda mu się skłonić drugą stronę do podziału majątku w drodze umowy notarialnej, co jest tańszym i zdecydowanie łatwiejszym rozwiązaniem.

Adwokat dr Iwona Zielinko


CZY ROZWÓD Z WYŁĄCZNEJ WINY MĘŻA MOŻE RZUTOWAĆ NA PODZIAŁ MAJĄTKU ?

2

Sąd orzekając rozwód rozstrzyga, czy i który z małżonków ponosi winę za rozkład pożycia. Małżeństwo może być bowiem rozwiązane na cztery sposoby:

• bez orzekania o winie,
• z ustaleniem, że żadne z małżonków nie ponosi winy za rozpad pożycia,
• z wyłącznej winy jednego z małżonków,
• z winy obydwojga małżonków

Osoby decydujące się na rozwód pewnie niejednokrotnie zastanawiały się, czy rozwód z wyłącznej winy jednego z małżonków ma jakikolwiek wpływ na kwestię podziału majątku. ZASADNICZO NIE, gdyż przyjmuje się, że małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym i domniemywa się, że oboje przyczynili się do jego powstania w równym stopniu. 

Jeśli jednak Sąd w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy uzna, że małżonek winny rozpadu pożycia przykładowo trwonił nieustannie majątek na gry hazardowe lub alkohol może ustalić nierówne udziały w majątku wspólnym na wniosek drugiego małżonka, bowiem każdy z małżonków ma prawo z ważnych powodów żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. W skrajnych przypadkach jest nawet możliwe pozbawienie jednego z małżonków całego udziału w majątku wspólnym (postanowienie SN z 3 grudnia 1968 r., III CRN 100/68, wyrok SN z 10 listopada 1976 r., II CR 268/76).

Sąd ustalając nierówny podział majątku powinien również uwzględnić nakład osobistej pracy małżonka przy wychowywaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym i przede wszystkim winien działać na korzyść małżonka, który nie ponosi winy za trwały i zupełny rozpad małżeństwa. Należy pamiętać, że udowodnienie.

Prawo wystąpienia do sądu o podział majątku dorobkowego nie ulega przedawnieniu.

Zastanawiasz się, jak przekonać Sąd do tego, aby ustalił nierówne udzia- ły w majątku wspólnym? Zaangażuj doświadczonego adwokata, który w profesjonalny sposób wykaże korzystne dla Ciebie racje.

Adwokat dr Iwona Zielinko

Powrót do poprzedniej strony
Powrót do strony głównej