PROBLEMY PRAWNE NIERUCHOMOŚCI

NIERUCHOMOŚCI PROBLEMY OD A DO Z

nieruchomosci

Na­sza Kan­ce­la­ria świad­czy po­moc praw­ną w za­kre­sie sze­ro­ko ro­zu­mia­ne­go pra­wa nie­ru­cho­mo­ści. Spra­wy do­ty­czą­ce nie­ru­cho­mo­ści czę­sto obej­mu­ją spo­ry są­do­we pro­wa­dzo­ne przez wie­le po­ko­leń. Są to spra­wy za­wi­łe, któ­rych roz­wi­kła­nie wy­ma­ga nie tyl­ko zna­jo­mo­ści sze­re­gu zmie­nia­ją­cych się jak w ka­lej­do­sko­pie prze­pi­sów pra­wa, ale rów­nież roz­le­głe­go do­świad­cze­nia, po­zwa­la­ją­ce­go obrać stra­te­gię, da­ją­cą jak naj­więk­sze szan­se na suk­ces. Niew­ła­ści­we wy­ty­czo­na stra­te­gia mo­że prze­kre­ślić w ogó­le szan­se na sku­tecz­ne do­cho­dze­nie swo­ich ra­cji, dla­te­go war­to za­ufać pro­fe­sjo­na­li­stom. W na­szym ze­spo­le ma­my oso­by bar­dzo do­świad­czo­ne, na­wet dok­to­ra na­uk praw­nych z 35-let­nim sta­żem w za­kre­sie pra­wa nie­ru­cho­mo­ściowego, zna­ją­ce­go krucz­ki praw­ne, po­zwa­la­ją­ce wy­gry­wać trud­ne pro­ce­sy.

Z praktyki widzimy, że w prowadzeniu sporów dotyczących nieruchomości korzystanie z wiedzy i doświadczenia Kancelarii Adwokackich nie jest w naszym społeczeństwie normą. Zbyt często wybieracie się Państwo po pomoc do adwokata dopiero, gdy przepisy prawa wprowadzają przymus adwokacki, czyli na etapie skargi kasacyjnej. I bardzo często jest już za późno… Na etapie skargi kasacyjnej na pewno jest za późno na profesjonalne przeprowadzenie postępowania dowodowego, które przesądza o tym, kto wygra proces. Na tym etapie można jednak wyłuskać rażące naruszenia prawa, jakich dopuścił się Sąd drugiej instancji, dające szansę na wygranie skargi kasacyjnej. Należy pamiętać, że opracowanie takiego pisma jak skarga kasacyjna wymaga najwyższego kunsztu prawniczego i tylko bardzo wykształcony i posiadający wieloletnie doświadczenie adwokat jest w stanie skutecznie podołać takiemu wyzwaniu. W naszej praktyce w prowadzeniu tego typu spraw spotykaliśmy przypadki, kiedy Państwo – opracowując samodzielnie, bez pomocy adwokata – apelację sporządzili ją w taki sposób, że zablokowali sobie szanse na wniesienie skargi kasacyjnej! Konkluzja jest taka, że z doświadczonym adwokatem zawsze mają Państwo 30% więcej szans na skuteczne dochodzenie swoich racji.

DZIAŁEM TYM KIERUJE U NAS DR NAUK PRAWNYCH Z 35-LETNIM DOŚWIADCZENIEM.
ABSOLUTNIE MISTRZOWSKIE DOŚWIADCZENIE W NIERUCHOMOŚCIACH!!!

Jak nie dać się oszukać

1. Na co zwró­cić uwa­gę przy wy­bo­rze de­we­lo­pe­ra?
Wy­bie­rać de­we­lo­pe­ra dzia­ła­ją­ce­go ja­ko spół­ka pra­wa ka­pi­ta­ło­wa a nie oso­bo­wa. I oczy­wi­ście le­piej wy­brać de­we­lo­pe­ra, któ­ry już coś wy­bu­do­wał i sprze­dał. Le­piej nie ry­zy­ko­wać ro­li kró­li­ka do­świad­czal­ne­go z fir­mą, któ­ra po raz pierw­szy za­bie­ra się do de­we­lo­per­ki. Nie na­le­ży za­wie­rać umo­wy z de­we­lo­pe­rem, któ­ry ofe­ru­je otwar­ty ra­chu­nek po­wier­ni­czy bez gwa­ran­cji ban­ko­wej lub ubez­pie­cze­nio­wej, bo wte­dy na­byw­ca miesz­ka­nia nie ma do­dat­ko­we­go za­bez­pie­cze­nia na wy­pa­dek kło­po­tów fi­nan­so­wych de­we­lo­pe­ra.
2. O ja­kie do­ku­men­ty mo­że­my go po­pro­sić?
Po­pro­sić to mo­że­my o wszyst­ko, na­to­miast de­we­lo­per mu­si nam dać przede wszyst­kim nie­od­płat­nie na tr­wa­łym no­śni­ku in­for­ma­cji oraz w for­mie pa­pie­ro­wej pro­spekt in­for­ma­cyj­ny do­ty­czą­cy da­ne­go przed­się­wzię­cia de­we­lo­perskiego wraz z za­łącz­ni­ka­mi oraz po­in­for­mo­wać o ban­ku, w któ­rym po­sia­da miesz­ka­nio­wy ra­chu­nek po­wier­ni­czy i wska­zać, któ­ry bank (w przy­pad­ku otwar­te­go ra­chun­ku po­wier­ni­cze­go) za­pew­ni na­byw­cy miesz­ka­nia gwa­ran­cję ban­ko­wą lub któ­ra fir­ma ubez­pie­cze­nio­wa za­pew­ni gwa­ran­cję ubez­pie­cze­nio­wą. Są to usta­wo­we obo­wiąz­ki de­we­lo­pera. Po­za tym de­we­lo­per ma obo­wią­zek udo­stęp­nić do wzglą­du w swo­jej sie­dzi­bie od­pis Kra­jo­we­go Re­je­stru Są­do­we­go, ak­tu­al­ny stan księ­gi wie­czy­stej pro­wa­dzo­nej dla grun­tu, na któ­rym ma wy­bu­do­wać miesz­ka­nia lub do­my jed­no­ro­dzin­ne, ko­pię po­zwo­le­nia na bu­do­wę, spra­woz­da­nia fi­nan­so­we za po­przed­nie dwa la­ta i pro­jekt ar­chi­tek­to­nicz­no – bu­dow­la­ny.
Pro­spekt in­for­ma­cyj­ny spo­rzą­dzo­ny przez de­we­lo­pe­ra mu­si być po­dzie­lo­ny na dwie czę­ści: ogól­ną i in­dy­wi­du­al­ną. Część ogól­na pro­spek­tu po­win­na za­wie­rać przede wszyst­kim: da­ne iden­ty­fi­ka­cyj­ne i kon­tak­to­we de­we­lo­pe­ra, opi­sa­ne i udo­ku­men­to­wa­ne do­świad­cze­nie de­we­lo­pe­ra (mo­że to być cen­na in­for­ma­cja spraw­dza­ją­ca wia­ry­god­ność i rze­tel­ność de­we­lo­pe­ra) oraz in­for­ma­cje do­ty­czą­ce nie­ru­cho­mo­ści i in­we­sty­cji oraz wa­run­ków od­stą­pie­nia od umo­wy.
W czę­ści in­dy­wi­du­al­nej pro­spek­tu, od­no­szą­cej się do kon­kret­nej nie­ru­cho­mo­ści, za­war­te po­win­ny być in­for­ma­cje o ce­nie za 1 mkw. po­wierzch­ni miesz­ka­nia lub do­mu, licz­by kon­dy­gna­cji, stan­dar­du prac wy­koń­cze­nio­wych czę­ści wspól­nej bu­dyn­ku i te­re­nu wo­kół nie­go, licz­by miesz­kań w bu­dyn­ku, licz­by miejsc ga­ra­żo­wych, do­stęp­nych w bu­dyn­ku me­diów, a tak­że okre­śle­nie usy­tu­owa­nia miesz­ka­nia lub okre­śle­nie po­wierzch­ni i ukła­du po­miesz­czeń oraz za­kre­su i stan­dar­du prac wy­koń­cze­nio­wych, do któ­rych wy­ko­na­nia zo­bo­wią­zu­je się de­we­lo­per.
3. Ja­kie za­pi­sy w umo­wie są nie­zgod­ne z pra­wem?
W re­je­strze nie­do­zwo­lo­nych klau­zul umow­nych (klau­zul abu­zyw­nych) pro­wa­dzo­nym przez UOKiK jest po­nad 300 klau­zul do­ty­czą­cych umów de­we­lo­per­skich. Są tam wska­za­ne fir­my sto­su­ją­ce ta­kie klau­zule. Ich lek­tu­ra pro­wa­dzi do nie­od­par­te­go wra­że­nia, że umo­wy kil­ku de­we­lo­pe­rów w Pol­sce za­wie­ra­ją nie­mal wy­łącz­nie klau­zule nie­do­zwo­lo­ne. Oto naj­czę­ściej po­wta­rza­ją­ce się:
– po­zba­wie­nie na­byw­cy na­leż­ne­go mu pra­wa od­stą­pie­nia od umo­wy kie­dy zmia­nie ule­gną jej istot­ne wa­run­ki, czy­li np. ce­na, po­wierzch­nia czy roz­kład miesz­ka­nia, bo wte­dy na­byw­ca po­wi­nien mieć moż­li­wość od­stą­pie­nia od umo­wy bez po­no­sze­nia z te­go ty­tu­łu ja­kich­kol­wiek kosz­tów,
– po­sta­no­wie­nia, któ­re zwal­nia­ją de­we­lo­pe­ra z od­po­wie­dzial­no­ści za od­da­nie lo­ka­lu po upły­wie ter­mi­nu umow­ne­go, a umo­wa po­win­na do­kład­nie okre­ślać za­mknię­ty ka­ta­log do­pusz­czal­nych po­wo­dów prze­su­nię­cia ter­mi­nu za­koń­cze­nia re­ali­za­cji in­we­sty­cji, przy czym nie mo­gą to być ogól­ni­ko­we sfor­mu­ło­wa­nia o zda­rze­niach lo­so­wych lub przy­czy­nach nie­za­leż­nych,
– po­sta­no­wie­nia utrud­nia­ją­ce na­byw­cy od­stą­pie­nie od umo­wy np. za­strze­ga­nie moż­li­wo­ści dłu­go­trwa­łe­go prze­trzy­my­wa­nia pie­nię­dzy na ra­chun­ku po­wier­ni­czym bez zwra­ca­nia na­leż­nych od­se­tek lub usta­no­wie­nie ra­żą­co wy­so­kich kar za ze­rwa­nie umo­wy – ta­kie po­sta­no­wie­nia są uzna­ne za nie­do­zwo­lo­ne klau­zu­le umow­ne,
– po­sta­no­wie­nie na­kła­da­ją­ce na na­byw­cę obo­wią­zek po­kry­cia wszyst­kich kosz­tów umo­wy na­by­cia miesz­ka­nia (umo­wa de­we­lo­per­ska mu­si być za­war­ta w for­mie ak­tu no­ta­rial­ne­go), pod­czas gdy zgod­nie z pra­wem po­ło­wę wy­dat­ków ma obo­wią­zek po­nieść de­we­lo­per,
– w re­je­strze nie­do­zwo­lo­nych klau­zul umow­nych za sprzecz­ne z pra­wem uzna­no za­pi­sy, zgod­nie z któ­ry­mi w przy­pad­ku zmia­ny staw­ki VAT ce­na miesz­ka­nia mo­że ulec zmia­nie od­po­wied­nio do skut­ków zmian VAT,
– nie­zgod­ny z pra­wem i wpi­sa­ny do re­je­stru klau­zul nie­do­zwo­lo­nych jest za­pis w umo­wie, że ku­pu­ją­cy wy­ra­ża zgo­dę na za­sto­so­wa­nie in­nych ma­te­ria­łów niż jest to okre­ślo­ne w umo­wie z de­we­lo­pe­rem,

– zakazany jest zapis w umowie z klientem, że sprzedający ma prawo rozwiązać umowę bez podania powodów,
– zakazane są także zapisy przewidujące, że umowa może ulec rozwiązaniu z powodu problemów technicznych lub też że umowa ulega rozwiązaniu bez przyznania kupującemu prawa do należnych kar umownych,
– sprzeczne z prawem są postanowienia umowy przewidujące, że w razie opóźnienia w uiszczeniu transzy zapłaty deweloper może rozwiązać umowę z klientem bez wypowiedzenia; prawidłowo procedura w takiej sytuacji jest bowiem taka, że deweloper ma obowiązek poinformować klienta o przekroczeniu terminu na dokonanie wpłaty wraz z wyznaczeniem nowego terminu i informacją o konsekwencjach nieuregulowania należności; dopiero po doręczeniu takiego powiadomienia i niedokonaniu wpłaty przez nabywcę deweloper może rozwiązać z nim umowę,
– klauzulą niedozwoloną jest jednostronny odbiór mieszkania przez dewelopera bez udziału nabywcy.
4. Jakie koniecznie powinny się w niej znaleźć?
O tym decyduje art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepis ten wymienia 18 postanowień, które obowiązkowo muszą być zawarte w umowie deweloperskiej. Do najważniejszych z nich, z punktu widzenia nabywcy, należą:
cena zakupu,
informacja o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejące obciążenia hipoteczne i służebności),
określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny,
powierzchnia i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
termin przeniesienia na nabywcę własności domu lub mieszkania,
wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności gwarantowana kwota i termin obowiązywania gwarancji;
termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunki zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę,
określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy,
termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu,
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z domem.
5. Jeśli deweloper poważnie spóźnia się z oddaniem mieszkania, jakie kroki możemy podjąć?
Trzeba wtedy sięgnąć do zapisów umowy o karach za opóźnienie i zażądać ich od dewelopera, a jak odmówi to ubiegać się o nie w sądzie.
6. Jeśli mieszkanie zostało oddane, ale infrastruktura osiedla pozostawia wiele do życzenia, a deweloper przestał odbierać telefony – co wtedy?
Tu pomocny jest prospekt informacyjny, w którym zawarty jest opis inwestycji oraz projekt architektoniczno – budowlany, który oglądaliśmy u dewelopera przed zawarciem umowy. Są one częścią oferty dewelopera, która ma wpływ na wybór dokonany przez klienta. Jeżeli infrastruktura osiedla nie jest zgodna z tymi dokumentami, możemy wezwać dewelopera do dokończenia osiedla, a jak nas zignoruje to zażądać obniżenia ceny. Żeby wygrać swoje i tak czeka nas spotkanie w deweloperem w sądzie.
7. Czy prawo chroni jakkolwiek osobę, która wzięła kredyt w banku na mieszkanie, którego deweloper nigdy nie oddał w użytkowanie (historia z materiału filmowego poprzedzającego rozmowę)?
Roszczenia klienta z tytułu zawartej umowy z deweloperem podlegają wpisowi do działu III księgi wieczystej nieruchomości, można je zatem egzekwować wprost z nieruchomości. Klienta chroni również gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Nadto nasze środki są w banku na rachunku powierniczym, a bank wypłaca je deweloperowi w miarę postępu robót, które są pod kontrolą banku. Dlatego ważne jest przy podpisywaniu umowy zwrócenie szczególnej uwagi na gwarantowaną przez bank lub ubezpieczyciela kwotę i termin obowiązywania gwarancji i oczywiście zażądanie kopii dokumentu gwarancji.

adw. dr Iwo­na Zie­lin­ko


NIERUCHMOŚCI W KŁOPOTACH PRAWNYCH

Z nieruchomościami wiąże się szereg zagadnień i problemów prawnych, a rozwiązanie niemal każdego z nich jest uzależnione od rodzaju prawa do nieruchomości – własność i współwłasność, użytkowanie wieczyste i współużytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem, służebność osobista lub gruntowa, prawa z hipoteki, ciężary i ograniczenia ciążące na nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, a stosunkowo nieznanym jeszcze szerzej prawem do nieruchomości jest timeshare (potocznie nazywany wakacyjnym prawem do nieruchomości). Odrębną kategorię zagadnień stanowią umowy związane z nieruchomościami i wynikające z nich prawa i obowiązki stron, a zwłaszcza tzw. umowy deweloperskie i umowy timesharingu, uregulowane odrębnymi ustawami.

Wie­lu pro­ble­mów na­strę­cza znie­sie­nie współwła­sno­ści i po­dział nie­ru­cho­mo­ści mię­dzy oso­by upraw­nio­ne, a w tym wza­jem­ne spła­ty, zwrot na­kła­dów po­czy­nio­nych na nie­ru­cho­mość, rosz­cze­nia o wy­na­gro­dze­nie za ko­rzy­sta­nie z nie­ru­cho­mo­ści. Przy do­ko­ny­wa­niu po­działu nie­ru­cho­mo­ści na­le­ży prze­strze­gać wa­run­ków okre­ślo­nych w miej­sco­wym pla­nie za­go­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go oraz – co jest czę­sto zmo­rą współwła­ści­cie­li do­ko­nu­ją­cych mię­dzy so­bą po­działu nie­ru­cho­mo­ści grun­to­wej – obli­ga­to­ryj­ny do­stęp do dro­gi pu­blicz­nej każ­dej z dzia­łek po­wsta­łych po po­dzia­le.

Ko­lej­ne, jak­że istot­ne za­gad­nie­nie, to wy­ce­na nie­ru­cho­mo­ści, a zwłasz­cza do­ko­ny­wa­na w po­stę­po­wa­niu są­do­wym oraz eg­ze­ku­cyj­nym. Te­ore­tycz­nie każ­dą opi­nię bie­głe­go są­do­we­go rze­czo­znaw­cy ma­jąt­ko­we­go moż­na podwa­żyć, ale sku­tecz­ne podwa­że­nie wy­ma­ga wie­dzy spe­cja­li­stycz­nej i do­świad­cze­nia w umie­jęt­nym sfor­mu­ło­wa­niu za­rzu­tów wo­bec opi­nii i udo­wod­nie­niu ich za­sad­no­ści. Mie­li­śmy w pew­nej spra­wie do czy­nie­nia z za­ni­żo­ną na­szym zda­niem wy­ce­ną nie­wiel­kiej dział­ki le­śnej. Po­li­czy­li­śmy więc drze­wa we­dług ga­tun­ków i orien­ta­cyj­ne­go ich wie­ku,

na tej podstawie zażądaliśmy sporządzenia opinii uzupełniającej i w wyniku naszych działań w kolejnej opinii wartość tej działki była pięciokrotnie wyższa. W innej sprawie nasz Klient był zdania, że biegły zaniżył wartość zbiorów jabłek w sadzie jabłoniowym i oczekiwał od nas podważenia opinii.

Na pod­sta­wie zdjęć Klien­ta po­li­czy­li­śmy ilość sztuk ja­błek na drze­wach i usta­li­li­śmy, że bie­gły po­nad dwu­krot­nie za­wy­żył war­tość zbio­ru, za­tem ry­zy­kow­ne by­ło podwa­ża­nie tak ko­rzyst­nej dla Klien­ta opi­nii. W ko­lej­nej spra­wie Klient zwró­cił się do nas o po­moc, po­nie­waż nie miał pie­nię­dzy na za­są­dzo­ną od nie­go spła­tę, wy­ni­kłą z po­dzia­łu nie­ru­cho­mo­ści. Ma­ło kto spraw­dza po­praw­ność obli­czeń do­ko­ny­wa­nych przez są­dy. Zro­bi­li­śmy to, bo z re­gu­ły to ro­bi­my, po czym oka­za­ło się, że sąd ba­zu­jąc na opi­nii bie­głe­go, po­peł­nił błąd po­le­ga­ją­cy na​ nie­po­praw­nej ko­lej­no­ści dzia­łań aryt­me­tycz­nych. Dzię­ki na­szej skru­pu­lat­no­ści Klient miał do spła­ty kwo­tę o 60% niż­szą.

We wszel­kich spra­wach, w tym rów­nież zwią­za­nych z nie­ru­cho­mo­ścia­mi, ko­niecz­na jest zna­jo­mość i ko­rzy­sta­nie z orzecz­nic­twa Try­bu­na­łu Kon­sty­tu­cyj­ne­go, Są­du Naj­wyż­sze­go i Na­czel­ne­go Są­du Ad­mi­ni­stra­cyj­ne­go. To szcze­gól­na umie­jęt­ność, bo­wiem li­nie orzecz­ni­cze ule­ga­ją zmia­nom i trze­ba te zmia­ny śle­dzić na bie­żą­co. Rów­nież sa­ma treść orze­czeń jest skom­pli­ko­wa­na, na­le­ży więc umieć je czy­tać ze zro­zu­mie­niem za­war­tych w nich wy­wo­dów praw­nych. Prze­ciw­nik pro­ce­so­wy jed­ne­go z na­szych klien­tów po­wo­łał się na dwa orze­cze­nia Są­du Naj­wyż­sze­go i na ich pod­sta­wie skon­stru­ował uza­sad­nie­nie swo­ich ra­cji. Nie­ste­ty al­bo nie zro­zu­miał al­bo nie do­czy­tał do koń­ca uza­sad­nień tych orze­czeń i za na­szą spra­wą je­go twier­dze­nia pro­ce­so­we roz­pa­dły się jak do­mek z kart.

Ze wszyst­ki­mi przed­sta­wio­ny­mi wy­żej pro­ble­ma­mi ma­my do czy­nie­nia czę­sto, stąd na­sze roz­le­głe do­świad­cze­nie dzię­ki dys­kret­ne­mu uro­ko­wi co­dzien­no­ści.

adw. dr Iwo­na Zie­lin­ko


JAKIE KONSEKWENCJE W SFERZE PRAWNEJ RODZI MAŁŻEŃSTWO ?

Mał­żeń­stwo ko­ja­rzy nam się przede wszyst­kim ze związ­kiem dwoj­ga ko­cha­ją­cych się osób, któ­rzy za­pra­gnę­li za­ło­żyć ro­dzi­nę i tr­wać przy so­bie na do­bre i na złe. Jed­nak nie na­le­ży za­po­mi­nać, że jest to przede wszyst­kim in­sty­tu­cja praw­na, któ­ra wy­wo­łu­je skut­ki za­rów­no w sfe­rze oso­bi­stej, jak i w sfe­rze ma­jąt­ko­wej i po­wo­du­je po­wsta­nie róż­ne­go ro­dza­ju wię­zi po­mię- dzy mał­żon­ka­mi, wza­jem­nych praw oraz obo­wiąz­ków.

Do ka­ta­lo­gu praw i obo­wiąz­ków na­le­żą m. in. obo­wią­zek wspól­ne­go po­ży­cia, wza­jem­nej po­mo­cy, wier­no­ści, współ­dzia­ła­nia dla do­bra za­ło­żo­nej ro­dzi­ny,

wspólnego rozstrzygania o istotnych sprawach rodziny, przyczyniania się według sił i możliwości do zwiększania majątku, który może posłużyć do wychowania wspólnych dzieci. Co jest istotne – małżonkowie mają równe prawa i obowiązki w małżeństwie.

Od­no­sząc się do sfe­ry ma­jąt­ko­wej, na­le­ży wska­zać, że z chwi­lą za­war­cia mał­żeń­stwa (je­śli mał­żon­ko­wie nie pod­pi­sa­li in­ter­cy­zy) po­wsta­je z mo­cy usta­wy wspól­ność ma­jąt­ko­wa, co ozna­cza, że przedmio­ty ma­jąt­ko­we na­by­te po tym cza­sie przez mał­żon­ków lub jed­ne­go z nich, ta­kie jak nie­ru­cho­mość, sa­mo­chód, me­ble, te­le­wi­zor, czy na­wet wy­na­gro­dze­nie za pra­cę wcho­dzą do ma­jąt­ku wspól­ne­go mał­żon­ków. Oprócz ma­jąt­ku wspól­ne­go ist­nie­ją też ma­jąt­ki oso­bi­ste mę­ża i żo­ny, w skład któ­rych wcho­dzą do­bra na­by­te przez nich przed ślu­bem. W trak­cie tr­wa­nia mał­żeń­stwa do ma­jąt­ku oso­bi­stego rów­nież moż­na za­li­czyć przedmio­ty otrzy­ma­ne w dro­dze da­ro­wi­zny czy dzie­dzi­cze­nia lub przedmio­ty na­by­te w ce­lu za­spo­ko­je­nia oso­bi­stych po­trzeb.

Do­dat­ko­wo trze­ba li­czyć się z tym, iż po za­war­ciu mał­żeń­stwa część czyn­no­ści praw­nych, ta­kich jak do­ko­na­nie da­ro­wi­zny, sprze­daż wspól­ne­go do­mu mo­że być do­ko­na­na tyl­ko za zgo­dą oboj­ga mał­żon­ków.

Po­nad­to, za­war­cie mał­żeń­stwa po­wo­du­je, że po­mię­dzy mał­żon­ka­mi po­wsta­je obo­wią­zek ali­men­ta­cyj­ny.

adw. dr Iwo­na Zie­lin­ko


JAK UZYSKAĆ ROZDZIELNOŚĆ MAJĄTKOWĄ ? CZY LEPIEJ U NOTARIUSZA CZY W SĄDZIE ?

Roz­dziel­ność ma­jąt­ko­wą moż­na uzy­skać przed za­war­ciem mał­żeń­stwa oraz w je­go trak­cie w dro­dze umo­wy ma­jąt­ko­wej pod­pi­sy­wa­nej przez ma­ł- żon­ków w obec­no­ści no­ta­riu­sza lub też na dro­dze po­stę­po­wa­nia są­do­we­go. Któ­re roz­wią­za­nie jest ko­rzyst­niej­sze?

Wa­run­kiem wpro­wa­dze­nia roz­dziel­no­ści ma­jąt­ko­wej w dro­dze umo­wy za­war­tej przed no­ta­riu­szem jest zgod­ne dzia­ła­nie współ­mał­żon­ków. Je­śli je­den z mał­żon­ków nie wy­ra­zi zgo­dy na usta­no­wie­nie roz­dziel­no­ści, to w ta­kiej sy­tu­acji no­ta­riusz jest bez­rad­ny, bo­wiem nie mo­że on wpro­wa­dzić roz­dziel­no­ści tyl­ko na pod­sta­wie żą­da­nia jed­ne­go z mał­żon­ków. Mał­żeń­ska umo­wa ma­jąt­ko­wa mu­si być za­war­ta w for­mie ak­tu no­ta­rial­ne­go. W prze­ciw­nym ra­zie jest nie­waż­na. Moż­na w niej okre­ślić do­wol­ny ter­min, od kie­dy bę­dzie obo­wią­zy­wa­ła – mo­że to być na­wet da­ta wstecz­na. W prak­ty­ce naj­czę­ściej za­wie­ra­ne są umo­wy wcho­dzą­ce w ży­cie z dniem ich za­war­cia.

Usta­no­wie­nia roz­dziel­no­ści ma­jąt­ko­wej przez Sąd moż­na do­ma­gać się wów­czas, gdy mię­dzy mał­żon­ka­mi nie ma zgo­dy co do tej kwe­stii, są skon­flik­to­wa­ni i nie moż­na te­go zro­bić w dro­dze umo­wy przed no­ta­riu­szem. Żą­da­nie ta­kie mu­si być uza­sad­nio­ne waż­ny­mi po­wo­da­mi. Obo­wią­zu­ją­ce prze­pi­sy nie de­fi­niu­ją po­ję­cia „waż­ne po­wo­dy”.

W praktyce będą to sytuacje natury majątkowej, polegające na: trwonieniu majątku wspólnego na skutek hulaszczego trybu życia, alkoholizmu, rażącej niegospodarności itp., uchylaniu się od pomnażania i utrzymywania substancji majątku wspólnego albo też zatrzymaniu tego majątku wyłącznie dla siebie i niedopuszczeniu współmałżonka do korzystania z niego. Mogą to być także okoliczności natury niemajątkowej, np. faktyczna separacja małżonków, zaistnienie podstaw do domagania się rozwodu itp. Ważnych powodów nie stanowią natomiast okoliczności niezawinione przez małżonka bądź niezależne od jego woli, np. długotrwała choroba. Zniesienie wspólności majątkowej może nastąpić tylko w czasie trwania małżeństwa, gdy istnieje między małżonkami wspólność majątkowa.

Roz­dziel­ność ma­jąt­ko­wa po­wsta­je z dniem ozna­czo­nym w wy­ro­ku, któ­ry ją usta­na­wia. W związ­ku z tym sąd ma obo­wią­zek w sen­ten­cji wy­ro­ku ozna­czyć do­kład­nie da­tę (dzień, mie­siąc, rok), w któ­rej po­wsta­nie roz­dziel­ność ma­jąt­ko­wa. Mo­że to być da­ta wcze­śniej­sza od dnia wy­ro­ku, a w wy­jąt­ko­wych wy­pad­kach sąd mo­że usta­no­wić roz­dziel­ność ma­jąt­ko­wą na­wet z dniem wcze­śniej­szym niż dzień wy­to­cze­nia po­wódz­twa, w szcze­gól­no­ści je­że­li mał­żon­ko­wie ży­li w roz­łą­cze­niu. Bę­dą to jed­nak sy­tu­acje wy­jąt­ko­we, po­nie­waż wów­czas sąd ma tak­że na wzglę­dzie ochro­nę in­te­re­su wie­rzy­cie­li każ­de­go z mał­żon­ków. Po orze­cze­niu przez sąd roz­dziel­no­ści ma­jąt­ko­wej, każ­de z mał­żon­ków mo­że do­ma­gać się, aby po­dzia­łu ich ma­jąt­ku wspól­ne­go do­ko­nał sąd w spe­cjal­nym po­stę­po­wa­niu o po­dział ma­jąt­ku wspól­ne­go po usta­niu wspól­no­ści ma­jąt­ko­wej mię­dzy mał­żon­ka­mi. Są­do­we­go po­dzia- łu ma­jąt­ku wspól­ne­go moż­na do­ma­gać się za­wsze wte­dy, gdy pomię­dzy mał­żon­ka­mi nie ma po­ro­zu­mie­nia co do spo­so­bu roz­dzie­le­nia skład­ni­ków ma­jąt­ko­wych. Mo­że to też na­stą­pić wte­dy, kie­dy mał­żon­ko­wie za­war­li umo­wę ma­jąt­ko­wą mał­żeń­ską, a jed­nak nie są zgod­ni co do po­dzia­łu ma­jąt­ku wspól­ne­go.

adw. dr Iwo­na Zie­lin­ko


CZY ROZDZIELNOŚĆ MAJĄTKOWA I PODZIAŁ MAJĄTKU TO TO SAMO ?

Pojęcie rozdzielności majątkowej i podział majątku ściśle się ze sobą łączą, jednak nie są tożsame. Obie umowy można jednak podpisać podczas jednej wizyty u notariusza, najpierw o rozdzielności, potem o podziale majątku.

Roz­dziel­ność ma­jąt­ko­wą moż­na wpro­wa­dzić pod­pi­su­jąc in­ter­cy­zę przed no­ta­riu­szem. Ozna­cza to sy­tu­ację, że wszyst­ko co je­den z mał­żon­ków ku­pi po pod­pi­sa­niu in­ter­cy­zy wcho­dzi w skład je­go ma­jąt­ku oso­bi­ste­go i każ­dy za­rzą­dza swo­im ma­jąt­kiem oso­bi­stym sa­mo­dziel­nie, a ma­ją­tek wspól­ny nie ist­nie­je. Moż­na też przy­jąć in­ne roz­wią­za­nia niż wspól­no­ta usta­wo­wa, któ­rą moż­na roz­sze­rzyć lub ogra­ni­czyć.

Jeżeli małżeństwo postanawia następnie wziąć rozwód lub separację, zawsze można porozumieć się przed rozwodem i polubownie dokonać podziału majątku wspólnego.

po­lu­bow­nie do­ko­nać po­dzia­łu ma­jąt­ku wspól­ne­go. Ist­nie­je po­nad­to moż­li­wość usta­no­wie­nia roz­dziel­no­ści ma­jąt­ko­wej są- do­wnie, na wnio­sek jed­nej ze stron i na­wet bez zgo­dy dru­giej stro­ny, ale tyl­ko z istot­nych przy­czyn. Po­dział ma­jąt­ku po roz­wo­dzie do­ko­ny­wa­ny jest za­wsze przez zło­że­nie wnio­sku, w któ­rym wska­zu­je się pod­sta­wę praw­ną usta­nia wspól­no­ty mał­żeń­skiej i opi­su­je ma­ją­tek pod­le­ga­ją­cy po­dzia­ło­wi. O po­dział ma­jąt­ku po roz­wo­dzie moż­na wy­stą­pić na­wet kil­ka lat po je­go uzy­ska­niu, al­bo­wiem pra­wa do udzia­łu we wspól­nym mał­żeń­skim ma­jąt­ku nie ule­ga­ją przedaw­nie­niu.

adw. dr Iwo­na Zie­lin­ko


CZY LEPIEJ DOKONAĆ PODZIAŁU MAJĄTKU U NOTARIUSZA CZY PRZED SĄDEM ?

Na­le­ży pa­mię­tać, że po­dział ma­jąt­ku w trak­cie tr­wa­nia wspól­no­ty ma­jąt­ko­wej nie jest moż­li­wy! Moż­na go jed­nak prze­pro­wa­dzić pod­pi­su­jąc in­ter­cy­zę – umo­wę ma­jąt­ko­wą mał­żeń­ską. Ist­nie­ją dwa spo­so­by na usta­no­wie­nie roz­dziel­no­ści ma­jąt­ko­wej:

• na dro­dze po­stę­po­wa­nia są­do­we­go,
• w dro­dze umo­wy w for­mie ak­tu no­ta­rial­ne­go.

Któ­re roz­wią­za­nie jest ko­rzyst­niej­sze? Na wstę­pie war­to pod­kre­ślić, iż od mo­men­tu pod­pi­sa­nia in­ter­cy­zy każ­dy z mał­żon­ków ma swój ma­ją­tek oso­bi­sty, po­nad­to ist­nie­ją­cy do­tych­czas ma­ją­tek wspól­ny pod­le­ga po­dzia­ło­wi na rów­ne czę­ści, chy­ba że stro­ny po­sta­no­wią ina­czej. Kie­dy do­cho­dzi do roz­wo­du lub se­pa­ra­cji, a mał­żon­ko­wie do­ko­nu­ją po­dzia­łu ma­jąt­ku, bar­dzo trud­no jest nie­kie­dy usta­lić, co sta­no­wi ma­ją­tek wspól­ny, a co nie. Umo­wa ma­jąt­ko­wa mał­żeń­ska ozna­cza, że w ra­zie cze­go sąd nie mu­si prze­pro­wa­dzać po­dzia­łu ma­jąt­ku wspól­ne­go, gdyż wszyst­kie usta­le­nia za­war­te są w umo­wie, a i po­dział ma­jąt­ku zo­stał już do­ko­na­ny

Jeżeli małżeństwo postanawia wziąć rozwód lub separację, a do tej pory obowiązywała w nim wspólnota majątkowa, zawsze można porozumieć się przed rozwodem i polubownie dokonać podziału majątku wspólnego. Naturalnie pierwszym krokiem będzie ustanowienie rozdzielności w formie aktu notarialnego, a potem umowny podział majątku. Na dobrą sprawę obie umowy można podpisać podczas jednej wizyty u notariusza, najpierw o rozdzielności, potem o podziale.

Ist­nie­je po­nad­to moż­li­wość usta­no­wie­nia roz­dziel­no­ści ma­jąt­ko­wej są- do­wnie, na wnio­sek jed­nej ze stron i na­wet bez zgo­dy dru­giej stro­ny, ale tyl­ko z istot­nych przy­czyn. Po­dział ma­jąt­ku po roz­wo­dzie do­ko­ny­wa­ny jest za­wsze przez zło­że­nie wnio­sku, w któ­rym wska­zu­je się pod­sta­wę praw­ną usta­nia wspól­no­ty mał­żeń­skiej i opi­su­je ma­ją­tek pod­le­ga­ją­cy po­dzia­ło­wi. O po­dział ma­jąt­ku po roz­wo­dzie moż­na wy­stą­pić na­wet kil­ka lat po je­go uzy­ska­niu, al­bo­wiem pra­wa do udzia­łu we wspól­nym mał­żeń­skim ma­jąt­ku nie ule­ga­ją przedaw­nie­niu.

Każ­dy z pew­no­ścią zda­je so­bie spra­wę, iż po­dział ma­jąt­ku jest skom­pli­ko­wa­nym pro­ce­sem, wy­ma­ga­ją­cym zna­jo­mo­ści prze­pi­sów pra­wa i pro­ce­du­ry cy­wil­nej, za­tem po­win­ni­śmy roz­wa­żyć sko­rzy­sta­nie z po­mo­cy pro­fe­sjo­nal­ne­go, do­świad­czo­ne­go peł­no­moc­ni­ka, a zwłasz­cza w sy­tu­acji, gdy po­dział ma­jąt­ku od­by­wa się na dro­dze po­stę­po­wa­nia są­do­we­go. Być mo­że uda mu się skło­nić dru­gą stro­nę do po­działu ma­jąt­ku w dro­dze umo­wy no­ta­rial­nej, co jest tań­szym i zde­cy­do­wa­nie ła­twiej­szym roz­wią­za­niem.

adw. dr Iwo­na Zie­lin­ko


CZY ROZWÓD Z WYŁĄCZNEJ WINY MĘŻA MOŻE RZUTOWAĆ NA PODZIAŁ MAJĄTKU ?

Sąd orze­ka­jąc roz­wód roz­strzy­ga, czy i któ­ry z mał­żon­ków po­no­si wi­nę za roz­kład po­ży­cia. Mał­żeń­stwo mo­że być bo­wiem roz­wią­za­ne na czte­ry spo­so­by:

• bez orze­ka­nia o wi­nie,
• z usta­le­niem, że żad­ne z mał­żon­ków nie po­no­si wi­ny za roz­pad po­ży­cia,
• z wy­łącz­nej wi­ny jed­ne­go z mał­żon­ków,
• z wi­ny oby­dwoj­ga mał­żon­ków

Oso­by de­cy­du­ją­ce się na roz­wód pew­nie nie­jed­no­krot­nie za­sta­na­wia­ły się, czy roz­wód z wy­łącz­nej wi­ny jed­ne­go z mał­żon­ków ma ja­ki­kol­wiek wpływ na kwe­stię po­dzia­łu ma­jąt­ku. ZASADNICZO NIE, gdyż przyj­mu­je się, że mał­żon­ko­wie ma­ją rów­ne udzia­ły w ma­jąt­ku wspól­nym i do­mnie­my­wa się, że obo­je przy­czy­ni­li się do je­go po­wsta­nia w rów­nym stop­niu. 

Jeśli jednak Sąd w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy uzna, że małżonek winny rozpadu pożycia przykładowo trwonił nieustannie majątek na gry hazardowe lub alkohol może ustalić nierówne udziały w majątku wspólnym na wniosek drugiego małżonka, bowiem każdy z małżonków ma prawo z ważnych powodów żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. W skrajnych przypadkach jest nawet możliwe pozbawienie jednego z małżonków całego udziału w majątku wspólnym (postanowienie SN z 3 grudnia 1968 r., III CRN 100/68, wyrok SN z 10 listopada 1976 r., II CR 268/76).

Sąd usta­la­jąc nie­rów­ny po­dział ma­jąt­ku po­wi­nien rów­nież uwzględ­nić na­kład oso­bi­stej pra­cy mał­żon­ka przy wy­cho­wy­wa­niu dzie­ci i we wspól­nym go­spo­dar­stwie do­mo­wym i przede wszyst­kim wi­nien dzia­łać na ko­rzyść mał­żon­ka, któ­ry nie po­no­si wi­ny za tr­wa­ły i zu­peł­ny roz­pad mał­żeń­stwa. Na­le­ży pa­mię­tać, że udo­wod­nie­nie.

Pra­wo wy­stą­pie­nia do są­du o po­dział ma­jąt­ku do­rob­ko­we­go nie ule­ga przedaw­nie­niu.

Za­sta­na­wiasz się, jak prze­ko­nać Sąd do te­go, aby usta­lił nie­rów­ne udzia- ły w ma­jąt­ku wspól­nym? Za­an­ga­żuj do­świad­czo­ne­go ad­wo­ka­ta, któ­ry w pro­fe­sjo­nal­ny spo­sób wy­ka­że ko­rzyst­ne dla Cie­bie ra­cje.

adw. dr Iwo­na Zie­lin­ko

Powrót do
poprzedniej strony

Powrót do strony głównej